Question-réponse
Loyer d'un logement conventionné (Anah) : y a t-il un montant maximum ?
Vérifié le 17/02/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Oui, le propriétaire d'un logement conventionné avec l'<a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R48703">Anah</a> doit ne doit pas dépasser un montant maximum à la signatire du bail. Ce montant maximum est inférieur au prix du marché. Durant le bail, le propriétaire peut réviser le loyer chaque année selon l'évolution de l'<a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R48623">IRL</a>. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut réévaluer le loyer, sous certaines conditions.
Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend du type de la convention signé avec l'<a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R48703">Anah</a> (à loyer intermédiaire « loc1 » ou à loyer social « loc2 » ou à loyer très social « loc3 ») et de la localisation du logement.
Vous pouvez estimer le loyer (hors charges) que vous pouvez fixer à la signature du bail à l'aide de ce téléservice :
Simulateur
Loc'Avantages : simuler le plafond de loyer et les ressources des locataires (et vos avantages fiscaux)
Agence nationale de l'habitat (Anah)
Le loyer (hors charges) peut être révisé chaque 1<Exposant>er</Exposant> janvier selon l'évolution de <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> publié par l'<a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R12417">Insee</a>.
<span class="miseenevidence">Comment est calculé le loyer initial ?</span>
Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend des <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=e4HmJimfbrDd-CZ1nKjegHe0ge81NdUrSw3XkFCfAl4=" target="_blank">loyers observés dans la commune du logement. Il est fixé par m2 de surface habitable</a>.
La surface habitable est égale au total de :
- la <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R18320">surface habitable</a>
- et de la moitié de la surface des annexes à l'usage exclusif du locataire (cave, balcon...), dans la limite de 8 m<Exposant>2</Exposant>.
La date de paiement du loyer dépend de la convention signée avec l'<a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R48703">Anah</a> ( convention à loyer intermédiaire « loc1 » ou à loyer social « loc2 » ou à loyer très social « loc3 ») :
Convention | Date de paiement |
À loyer intermédiaire (loc1) | Loyer à payer en début de mois (ou <span class="expression">à terme à échoir</span>) |
À loyer social (loc2) | Loyer à payer en fin de mois (ou <span class="expression">à terme échu</span>) |
À loyer très social (loc3) | Loyer à payer en fin de mois (ou <span class="expression">à terme échu</span>) |
Durant la convention, si le propriétaire considère que le loyer est sous-évalué en comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage, il peut le réévaluer. Mais le propriétaire ne peut pas demander un loyer qui dépasse le montant maximal prévu par la convention. Ce montant est révisé chaque 1<Exposant>er</Exposant> janvier selon l'évolution de <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a>.
En cas de changement de locataire durant la convention, le loyer ne doit pas dépasser le montant maximum indiqué dans la convention. Ce montant peut être révisé chaque 1<Exposant>er</Exposant> janvier selon l'évolution de <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a>.
Le bail en cours à la date de fin de la convention se poursuit aux mêmes conditions.
Mais le propriétaire peut désormais proposer au locataire de renouveler le bail à un loyer supérieur à celui fixé par la convention.
Proposition d'un nouveau loyer au locataire
Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes :
- Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- Acte de commissaire de justice
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice.
Le loyer proposé doit être fixé selon les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Il doit être fixé en tenant compte de plusieurs références :
- Si le logement se situe dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, au moins 6 références
- Si le logement se situe dans les autres zones géographiques, 3 références
Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
- <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/" target="_blank">Texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989</a> recopié (sinon la proposition n'est pas valable)
- Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer
Attention :
lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer augmenté, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=R59748">l'échéance du bail</a> en cours. Car cela reviendrait à <span class="expression">forcer la main</span> du locataire voulant rester dans les murs.
Réponse du locataire
Le locataire peut accepter la proposition d'un nouveau loyer, ou la refuser :
Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.
- Si la hausse de loyer proposée est inférieure ou égale à <span class="valeur">10 %</span> de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.
- Si la hausse de loyer proposée est supérieure à <span class="valeur">10 %</span> de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :
Constat du désaccord
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée.
Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut utiliser ce modèle de document :
Modèle de document
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bailÀ envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Tentative de conciliation
Le locataire ou le propriétaire peut saisir la <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.
En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail.
- Si la hausse de loyer convenue est inférieure ou égale à <span class="valeur">10 %</span> de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.
- Si la hausse de loyer convenue est supérieure à <span class="valeur">10 %</span> de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :
En cas d'échec de la conciliation
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut <a href="https://www.vittefleur.fr/demarches-en-mairie/service-public-particuliers/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a>, à la condition de le faire avant la fin du bail.
C'est alors le juge fixe le montant du nouveau loyer.
- Si la hausse de loyer ordonnée par le juge est inférieure ou égale à <span class="valeur">10 %</span> de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.
- Si la hausse de loyer ordonnée par le juge est supérieure à <span class="valeur">10 %</span> de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 40
Fixation du loyer
Questions ? Réponses !
Pour en savoir plus
Convention Anah : montant du loyer 2023 par commune (arrêté du 21 décembre 2022)
Legifrance
Comment réviser le montant du loyer
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Indices de référence des loyers antérieurs
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
